01

SPK (sermaye piyasası kurulu) Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Tebliği (III-62.3)

▾

• Yetkilendirme şartları: Anonim şirket olma, asgari ödenmiş sermaye, yeterli uzman kadrosu. En az 2 sorumlu değerleme uzmanı, tam zamanlı çalışma zorunluluğu.
• Bağımsızlık: Değerleme ücreti değerleme sonucuna bağlanamaz. Son 3 yılda müşteriye veya bağlı şirketine hizmet verilmiş olması bağımsızlığı ortadan kaldırır. Aynı müşteriye 3 ardışık yıl değerleme yapılması durumunda 2 yıllık ara verilmesi gerekir.
• Yasaklar: Değerleme konusu mülkte çıkar ilişkisi, taraflı değerleme, sonuca göre ücret, gizli bilgilerin ifşası. Müşteri ile mülk üzerinde ortak iş yapılamaz.
• Değerleme raporu: Rapor bilgileri, müşteri bilgileri, yasal durum, fiziksel özellikler, kullanılan yöntemler, analiz sonuçları, nihai görüş zorunlu unsurlar.
• Sorumlu değerleme uzmanı: Her raporu imzalayan, değerlemenin teknik sorumluluğunu taşıyan lisanslı uzman. Tam zamanlılık şartı var.

02

Türk Medeni Kanunu — Taşınmaz Mülkiyeti ve Ayni Haklar

▾

• Taşınmaz mülkiyeti konuları: Arazi, bağımsız ve sürekli haklar (tapu siciline kayıtlı), kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyeti — tescille kazanılır (tapuya tescil esası).
• Sınırlı ayni haklar: İrtifak hakları (geçit, üst yapı, kaynak, inşaat irtifakı), taşınmaz yükü, taşınmaz rehni (ipotek, ipotekli borç senedi, irat senedi).
• Tapu sicili: Mülkiyet, irtifak, rehin, şerhler (kişisel haklar, tasarruf kısıtlaması, ihtiyati tedbir), beyanlar sütunları. Aleniyet ilkesi — herkes tapu sicilini görebilir. Güven ilkesi — sicile iyi niyetle güvenen korunur.
• Zilyetlik: Fiili hakimiyet. Asli zilyetlik ve fer'i zilyetlik. Zilyetliğin devri — taşınmazlarda sembolik teslim. Zilyetlik karinesi — zilyet mülkiyet sahibi sayılır.
• Önalım (şuf'a) hakkı: Paylı mülkiyette pay satışında diğer paydaşların öncelikli alma hakkı. 3 ay + 2 yıl hak düşürücü süre.

03

İmar Kanunu (3194) ve İmar Mevzuatı

▾

• İmar planı kademelenmesi: Mekânsal Strateji Planı → Çevre Düzeni Planı (1/25.000-1/100.000) → Nazım İmar Planı (1/5.000) → Uygulama İmar Planı (1/1.000). Her üst plan alt plana esas teşkil eder.
• İmar uygulaması araçları: Parselasyon (arazi ve arsa düzenlemesi) — 3194 md. 18. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) — düzenleme alanı üzerindeki kamuya terk oranı, max %45. İfraz-Tevhit — parsel bölme ve birleştirme işlemleri.
• Yapı ruhsatı ve iskan: İnşaat başlamadan yapı ruhsatı zorunlu. Tamamlanan yapı için yapı kullanma izni (iskan). İskansız bina kullanım kısıtı (elektrik, su verilemez).
• İmar barışı: Ruhsatsız veya projesine aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi — belirli koşullarla yasal statü kazandırma.
• Yapı denetimi: 4708 sayılı Kanun kapsamı. Yapı denetim kuruluşu proje ve inşaat aşamasında denetim yapar. Proje ve uygulama denetçisi mühendis/mimar görevlendirmesi zorunlu.

04

Kat Mülkiyeti Kanunu

▾

• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Kat irtifakı — yapılacak yapı için arsa üzerinde kurulan hak (iskan öncesi). Kat mülkiyeti — tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı (iskan sonrası).
• Kurulumu: Arsanın malikinin tüm paydaşların tapu idaresine başvurusu + mimari proje + yönetim planı. Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tapuya işlenir.
• Ortak yerler: Ana taşınmazın temeli, dış duvarlar, giriş, merdiven, asansör, çatı, kazan dairesi, sığınak vb. Ortak yerler arsa payı oranında.
• Kat maliklerinin borçları: Ortak giderlere katılma (arsa payı oranında), ortak yerleri koruma, bağımsız bölümde zarar veren işlem yapmama. Borç ödemeyen kat malikine haciz/dava açılabilir.
• Yönetim: Kat malikleri kurulu, yönetici, denetçi. Yönetici: olağan toplantı yılda 1. İşletme projesi hazırlanır. Devre mülk — bağımsız bölümün belirli dönemde kullanım hakkı.

05

Kamulaştırma Kanunu (2942)

▾

• Kamulaştırma: Kamu yararı için özel mülkiyetin bedeli ödenerek devlete geçirilmesi. Anayasa md. 46: devlet kamu yararı kararıyla kamulaştırma yapabilir, gerçek karşılık öder.
• Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları: Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki nesnel değeri. Emsal karşılaştırma yöntemi öncelikli. Arsa/arazi için: gelir kapitalizasyonu, maliyet yöntemi, emsal satış. Kısmen kamulaştırmada kalan kısımdaki değer değişimi (artış veya azalış) hesaplanır.
• Satın alma yöntemi: İdare önce uzlaşma yolunu dener. 45 günlük uzlaşma müddetinde anlaşma olmazsa dava açılır. Bedel mahkemece tespit ve tescil edilir.
• Acele kamulaştırma: CB kararıyla gerçekleştirilen, normal süreçleri beklenmeyen acil durum kamulaştırması.
• Kamulaştırmasız el atma: Bedel ödenmeksizin el konulan mülkler için tazminat davası açılabilir.

06

Tapu Mevzuatı ve Tapu İşlemleri

▾

• Tapu sicili bölümleri: Edinme sütunu (mülkiyet), irtifak ve gayrimenkul mükellefiyetleri, gayrimenkul rehin hakları, şerhler, beyanlar. Sicil açıktır (alenilik).
• Tapu şerhleri türleri: Kişisel haklar (satış vaadi, kira sözleşmesi, vefa hakkı), tasarruf kısıtlayıcı (haciz, ihtiyati haciz, aile yurdu), tasarruf yasaklayıcı (ihtiyati tedbir, iflas), geçici tescil şerhleri.
• Yabancıların taşınmaz edinimi: Karşılıklılık şartı — yabancı gerçek kişiler Türkiye'de konut ve işyeri edinebilir. Kısıtlamalar: askeri yasak bölgeler, orman, kıyı. Şirket veya tüzel kişiliğin kuralları ayrı. Edinim sınırı: ülke yüzölçümünün %10'u ve il yüzölçümünün %30'u.
• Tapu akitli işlemler: Resmi senet düzenlenmesi gereken işlemler (satış, bağış, ipotek, irtifak). Akitsiz işlemler: miras, cebri icra, mahkeme kararı.
• Tapu sicil tüzüğü: Şerhler sütunundaki kişisel haklar (satış vaadi, önalım, alım, geri alım hakkı, kira sözleşmesi, kat karşılığı inşaat hakkı).

07

Kadastro Kanunu

▾

• Kadastro amacı: Taşınmazların mülkiyetini ve sınırlarını tespit ederek tapu sicilini oluşturma. TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) yetkili.
• Kadastro çalışma süreci: Bölge ilan → çalışma ekibi kurulumu → sınırlandırma ve tespit → askı ilanı (30 gün) → itiraz → kesinleşme → tescil.
• Mülkiyet tespiti esasları: Vergi kaydı, tapu kaydı ve zilyetliğin birlikte değerlendirilmesi. 20 yıllık kesintisiz zilyetlik mülkiyet tespitinde esas olabilir.
• Kadastro mahkemesi: Tespit itirazları kadastro mahkemesinde görülür. Orman sınırı anlaşmazlıkları ayrı değerlendirme.
• Sayısallaştırma: Analog pafta ve kadastro verilerinin sayısal ortama aktarılması. Koordinatlı kadastro sistemi — taşınmazlar coğrafi koordinatlarla kaydedilir.

08

Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi

▾

• Emlak vergisi: Bina vergisi ve arazi vergisi. Vergi mükellefi: malik, intifa hakkı sahibi veya her ikisi yoksa tasarruf eden. Beyan: 4 yılda bir döngüsel beyan.
• Bina vergisi oranları: Konutlar: normal %0.1, büyükşehir %0.2. İşyerleri: %0.2, büyükşehir %0.4. Fabrika ve sanayi tesisleri: %0.1, büyükşehir %0.2.
• Arazi ve arsa vergisi: Arazi (tarım arazisi) %0.1. Arsa: normal %0.3, büyükşehir %0.6. Vergi değeri her 4 yılda bir takdir komisyonunca belirlenir.
• Değerli konut vergisi: Değeri belirli eşiği aşan konutlara uygulanan servet vergisi. Değer tespiti TKGM veya SPK (sermaye piyasası kurulu) yetkili değerleme kuruluşlarınca yapılır. Eşik üzerinde artan oranlı tarife.
• Takdir komisyonları: Belediye ve vergi dairesi temsilcilerinden oluşur. 4 yılda bir asgari arsa birim değerleri ve birim yapı maliyet değerlerini belirler.

09

Gayrimenkul Alım-Satım ve Kira Vergisi

▾

• Değer artışı kazancı (GVK md.80): Taşınmazın elden çıkarılmasından elde edilen kazanç. 5 yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı vergiye tabi. 5 yıldan fazla elde tutulursa vergisiz. Maliyet: alış bedeli + enflasyon düzeltmesi (ÜFE endeksleme). 2024 yılı istisna tutarı uygulanır.
• Ticari kazanç (GVK md.37): Taşınmaz alım-satımı süreklilik ve organizasyon arz ediyorsa ticari kazanç. Ticari kazançta 5 yıl kuralı uygulanmaz — tüm kazanç vergilendirilir.
• Kira geliri vergilemesi (GMSİ): Gayrimenkul sermaye iradı. Konutlarda istisna tutarı uygulanır. Gerçek gider veya %15 götürü gider yöntemi. Yıllık beyanname.
• KDV: Konut tesliminde matrah ve alan bazlı farklı oranlar. Net alanı 150 m²'yi aşan konutlar %20 KDV. Ticari amaçlı konut teslimleri farklı oran. Arsa tesliminde KDV istisnası veya uygulaması duruma göre değişir.
• TDUB: Değerleme uzmanlarının zorunlu meslek birliği. Meslek kuralları, standartları ve disiplin cezaları belirler. Lisans iptal kararı TDUB'a bildirilir.

10

Belediye ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu

▾

• Belediye organları: Belediye meclisi (karar organı), belediye encümeni (danışma ve karar), belediye başkanı (yürütme). Meclis, genel kurul niteliğinde en üst karar organı.
• Büyükşehir sistemi: 6360 sayılı Kanun ile 30 ilde büyükşehir kuruldu, tüm ilçe belediyeleri ilçe belediyesi statüsünde. Büyükşehir sınırı il mülki sınırı ile örtüştü.
• İmar denetim yetkisi: Büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasında yetki paylaşımı. Büyükşehir — nazım imar planı. İlçe belediyesi — uygulama imar planı ve yapı ruhsatı.
• Kentsel dönüşüm: Belediyeler, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edebilir. 6306 sayılı Kanun — afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi. Riskli yapı tespiti, yıkım ve yeniden yapım süreci.
• Belediye gelirleri: Vergi, harç, ücret gelirleri. İlan ve reklam vergisi, eğlence vergisi. Genel bütçe vergi gelirlerinden pay.

11

Kentsel Dönüşüm — 6306 Sayılı Kanun

▾

• Riskli alan, riskli yapı, rezerv yapı alanı: Riskli alan — CB kararıyla ilan edilir. Riskli yapı — lisanslı kuruluşlarca tespit edilir. Rezerv yapı alanı — hazine veya idare tasarrufundaki alanlar.
• Riskli yapı tespiti: SPK (sermaye piyasası kurulu) lisanslı değerleme kuruluşu veya lisanslı kuruluş tarafından yapılır. Yapı maliki veya hak sahibi talep edebilir. İtiraz hakkı — teknik heyet incelemesi.
• Yıkım ve yeniden yapım: Riskli yapı belirlendikten sonra 60 gün içinde boşaltma. Malikler anlaşarak yıkıp yeniden yapabilir (2/3 çoğunluk). Anlaşamazsa Bakanlık acele kamulaştırma dahil müdahale eder.
• Mali teşvikler: Kira yardımı, vergi muafiyetleri, faiz desteği. TOKİ ile ortaklık imkânı. 6306 kapsamında tapu harcı, damga vergisi, KDV muafiyetleri.
• Lisanslı kuruluş: Riskli yapı tespiti için Bakanlıktan lisanslı kuruluş gerekli. 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu kapsamında yetkili kuruluşlar da yapabilir.

12

Kira Mevzuatı — Türk Borçlar Kanunu

▾

• Kira artışı: Konut ve çatılı işyeri kiraları — yıllık artış TÜFE oranını geçemez (12 aylık ortalama). 5 yıl sonrasında emsal kiraya göre düzenleme hakkı.
• Tahliye sebepleri: Mal sahibinin konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, kiracının temerrüdü (iki haklı ihtar), tahliye taahhütnamesi. Mal sahibinin konut ihtiyacından tahliye — 10 yıl içinde yeniden kiraya veremez.
• Kira sözleşmesinde özel hükümler: Güvence bedeli en fazla 3 aylık kira. Kiraya verenin olağan bakımı yapma yükümlülüğü. Kiracının bakım yükümlülüğü. Altkiraya verme hakkı — yazılı izin gerektirir.
• İşyeri kiraları: Süre sonunda yenilenmiyorsa 3 ay önceden ihbar. İşyeri devri halinde kira sözleşmesi devam eder. Ticaret sicil kaydında kira sözleşmesi şerhi.
• Kamu taşınmazları kiralaması: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında. İhale ile kira. Kamu taşınmazı kirasında özel kurallar — askeri yasak bölgeler, ormanlar, kıyılar kiraya verilemez.

13

Gayrimenkul Vergisi Uygulamaları — GVK, KVK, KDV

▾

• GVK — Değer artışı kazancı: 5 yıldan kısa elde tutulan taşınmaz satışında değer artışı kazancı hesaplanır. İktisap bedeli × ÜFE artışı ile güncellenir. Güncelleme yapılabilmesi için ÜFE artışı %10'dan fazla olmalı. İstisna tutarı yıllık güncellenir.
• GVK — Kira gelirleri (GMSİ): Konut kiralarında yıllık istisna. İstisna üstü gelir beyan edilir. Gider yöntemi: gerçek gider veya %15 götürü. Yıllık beyanname — Mart ayı. Konut istisnasından yararlanmak için tüm kira gelirlerini beyan zorunlu.
• KVK — Taşınmaz satışı istisnası: Kurumların en az 2 yıl aktiflerinde tuttuğu taşınmazların satışında elde edilen kazancın %50'si kurumlar vergisinden istisna. Gelirin fonlarda tutulması zorunlu.
• KDV — Gayrimenkul teslimleri: Net alan ≤ 150 m² konut: %1 veya %8 (bölgeye göre). Net alan > 150 m² konut: %20. Ticari gayrimenkul teslimleri: %20. Arsa teslimleri: genel oran veya istisna (koşullara bağlı).
• Harçlar: Tapu devir harcı — devredilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 (toplamda %4). Binde değişebilir. İpotek tesis ve fekki harçları ayrıca uygulanır.

14

İskân Kanunu ve Yapı Denetimi

▾

• İskân Kanunu (5543): Yurt içi ve dışı iskan. Göçmen ve muhacir iskanı. İskân hizmetleri fonu. İskân amaçlı arazi tahsisi ve konut inşaatı. Uygulama yönetmeliğiyle detaylandırılmıştır.
• Yapı denetimi (4708 sayılı Kanun): Yapı denetim kuruluşu — Bakanlıktan yetki belgesi ile çalışır. Proje denetçisi ve uygulama denetçisi mimar/mühendis görevlendirir. Yapı sahibiyle sözleşme zorunlu. Hakediş raporu ilgili idareye sunulur.
• Yapı denetim kuruluşunun sorumlulukları: Proje incelemesi, inşaat denetimi, malzeme muayenesi, zemin etüdü. Yapı denetim hizmet bedeli: binanın sınıf ve grubuna göre Bakanlık tarafından belirlenir.
• İskân/yapı kullanma izni: İnşaat tamamlanınca yapı denetim onayı → iskan belgesi başvurusu → 30 gün içinde verilir. İskan alınmadan yapı kullanılamaz, kamu hizmetleri bağlanamaz.
• Muaf tutulan yapılar: Tek katlı, yüzölçümü 25 m²'yi geçmeyen müştemilatlar, özel kanunlara tabi yapılar, köylerde yapılan basit tarım yapıları.

Bu sayfada Gayrimenkul Mevzuatı konusunu 14 ana başlık altında inceleyebilirsiniz. Konu, Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınavının önemli bölümlerinden birini oluşturmaktadır. Özeti okuduktan sonra 100 açıklamalı soru ile kendinizi test edebilirsiniz.

• SPK (sermaye piyasası kurulu) Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Tebliği (III-62.3)
• Türk Medeni Kanunu — Taşınmaz Mülkiyeti ve Ayni Haklar
• İmar Kanunu (3194) ve İmar Mevzuatı
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Kamulaştırma Kanunu (2942)