Gayrimenkul Mevzuatı
Gayrimenkul Değerleme Lisansı · Ders kodu: GD04
Gayrimenkul DeğerlemeSPLekspertiztapu siciliimargayrimenkul hukukuarsayapı ruhsatıkonu özetisınav sorularıücretsiz
Konu Özeti
01SPK (sermaye piyasası kurulu) Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Tebliği (III-62.3)▾
- Yetkilendirme şartları: Anonim şirket olma, asgari ödenmiş sermaye, yeterli uzman kadrosu. En az 2 sorumlu değerleme uzmanı, tam zamanlı çalışma zorunluluğu.
- Bağımsızlık: Değerleme ücreti değerleme sonucuna bağlanamaz. Son 3 yılda müşteriye veya bağlı şirketine hizmet verilmiş olması bağımsızlığı ortadan kaldırır. Aynı müşteriye 3 ardışık yıl değerleme yapılması durumunda 2 yıllık ara verilmesi gerekir.
- Yasaklar: Değerleme konusu mülkte çıkar ilişkisi, taraflı değerleme, sonuca göre ücret, gizli bilgilerin ifşası. Müşteri ile mülk üzerinde ortak iş yapılamaz.
- Değerleme raporu: Rapor bilgileri, müşteri bilgileri, yasal durum, fiziksel özellikler, kullanılan yöntemler, analiz sonuçları, nihai görüş zorunlu unsurlar.
- Sorumlu değerleme uzmanı: Her raporu imzalayan, değerlemenin teknik sorumluluğunu taşıyan lisanslı uzman. Tam zamanlılık şartı var.
02Türk Medeni Kanunu — Taşınmaz Mülkiyeti ve Ayni Haklar▾
- Taşınmaz mülkiyeti konuları: Arazi, bağımsız ve sürekli haklar (tapu siciline kayıtlı), kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyeti — tescille kazanılır (tapuya tescil esası).
- Sınırlı ayni haklar: İrtifak hakları (geçit, üst yapı, kaynak, inşaat irtifakı), taşınmaz yükü, taşınmaz rehni (ipotek, ipotekli borç senedi, irat senedi).
- Tapu sicili: Mülkiyet, irtifak, rehin, şerhler (kişisel haklar, tasarruf kısıtlaması, ihtiyati tedbir), beyanlar sütunları. Aleniyet ilkesi — herkes tapu sicilini görebilir. Güven ilkesi — sicile iyi niyetle güvenen korunur.
- Zilyetlik: Fiili hakimiyet. Asli zilyetlik ve fer'i zilyetlik. Zilyetliğin devri — taşınmazlarda sembolik teslim. Zilyetlik karinesi — zilyet mülkiyet sahibi sayılır.
- Önalım (şuf'a) hakkı: Paylı mülkiyette pay satışında diğer paydaşların öncelikli alma hakkı. 3 ay + 2 yıl hak düşürücü süre.
03İmar Kanunu (3194) ve İmar Mevzuatı▾
- İmar planı kademelenmesi: Mekânsal Strateji Planı → Çevre Düzeni Planı (1/25.000-1/100.000) → Nazım İmar Planı (1/5.000) → Uygulama İmar Planı (1/1.000). Her üst plan alt plana esas teşkil eder.
- İmar uygulaması araçları: Parselasyon (arazi ve arsa düzenlemesi) — 3194 md. 18. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) — düzenleme alanı üzerindeki kamuya terk oranı, max %45. İfraz-Tevhit — parsel bölme ve birleştirme işlemleri.
- Yapı ruhsatı ve iskan: İnşaat başlamadan yapı ruhsatı zorunlu. Tamamlanan yapı için yapı kullanma izni (iskan). İskansız bina kullanım kısıtı (elektrik, su verilemez).
- İmar barışı: Ruhsatsız veya projesine aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi — belirli koşullarla yasal statü kazandırma.
- Yapı denetimi: 4708 sayılı Kanun kapsamı. Yapı denetim kuruluşu proje ve inşaat aşamasında denetim yapar. Proje ve uygulama denetçisi mühendis/mimar görevlendirmesi zorunlu.
04Kat Mülkiyeti Kanunu▾
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Kat irtifakı — yapılacak yapı için arsa üzerinde kurulan hak (iskan öncesi). Kat mülkiyeti — tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı (iskan sonrası).
- Kurulumu: Arsanın malikinin tüm paydaşların tapu idaresine başvurusu + mimari proje + yönetim planı. Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tapuya işlenir.
- Ortak yerler: Ana taşınmazın temeli, dış duvarlar, giriş, merdiven, asansör, çatı, kazan dairesi, sığınak vb. Ortak yerler arsa payı oranında.
- Kat maliklerinin borçları: Ortak giderlere katılma (arsa payı oranında), ortak yerleri koruma, bağımsız bölümde zarar veren işlem yapmama. Borç ödemeyen kat malikine haciz/dava açılabilir.
- Yönetim: Kat malikleri kurulu, yönetici, denetçi. Yönetici: olağan toplantı yılda 1. İşletme projesi hazırlanır. Devre mülk — bağımsız bölümün belirli dönemde kullanım hakkı.
05Kamulaştırma Kanunu (2942)▾
- Kamulaştırma: Kamu yararı için özel mülkiyetin bedeli ödenerek devlete geçirilmesi. Anayasa md. 46: devlet kamu yararı kararıyla kamulaştırma yapabilir, gerçek karşılık öder.
- Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları: Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki nesnel değeri. Emsal karşılaştırma yöntemi öncelikli. Arsa/arazi için: gelir kapitalizasyonu, maliyet yöntemi, emsal satış. Kısmen kamulaştırmada kalan kısımdaki değer değişimi (artış veya azalış) hesaplanır.
- Satın alma yöntemi: İdare önce uzlaşma yolunu dener. 45 günlük uzlaşma müddetinde anlaşma olmazsa dava açılır. Bedel mahkemece tespit ve tescil edilir.
- Acele kamulaştırma: CB kararıyla gerçekleştirilen, normal süreçleri beklenmeyen acil durum kamulaştırması.
- Kamulaştırmasız el atma: Bedel ödenmeksizin el konulan mülkler için tazminat davası açılabilir.
06Tapu Mevzuatı ve Tapu İşlemleri▾
- Tapu sicili bölümleri: Edinme sütunu (mülkiyet), irtifak ve gayrimenkul mükellefiyetleri, gayrimenkul rehin hakları, şerhler, beyanlar. Sicil açıktır (alenilik).
- Tapu şerhleri türleri: Kişisel haklar (satış vaadi, kira sözleşmesi, vefa hakkı), tasarruf kısıtlayıcı (haciz, ihtiyati haciz, aile yurdu), tasarruf yasaklayıcı (ihtiyati tedbir, iflas), geçici tescil şerhleri.
- Yabancıların taşınmaz edinimi: Karşılıklılık şartı — yabancı gerçek kişiler Türkiye'de konut ve işyeri edinebilir. Kısıtlamalar: askeri yasak bölgeler, orman, kıyı. Şirket veya tüzel kişiliğin kuralları ayrı. Edinim sınırı: ülke yüzölçümünün %10'u ve il yüzölçümünün %30'u.
- Tapu akitli işlemler: Resmi senet düzenlenmesi gereken işlemler (satış, bağış, ipotek, irtifak). Akitsiz işlemler: miras, cebri icra, mahkeme kararı.
- Tapu sicil tüzüğü: Şerhler sütunundaki kişisel haklar (satış vaadi, önalım, alım, geri alım hakkı, kira sözleşmesi, kat karşılığı inşaat hakkı).
07Kadastro Kanunu▾
- Kadastro amacı: Taşınmazların mülkiyetini ve sınırlarını tespit ederek tapu sicilini oluşturma. TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) yetkili.
- Kadastro çalışma süreci: Bölge ilan → çalışma ekibi kurulumu → sınırlandırma ve tespit → askı ilanı (30 gün) → itiraz → kesinleşme → tescil.
- Mülkiyet tespiti esasları: Vergi kaydı, tapu kaydı ve zilyetliğin birlikte değerlendirilmesi. 20 yıllık kesintisiz zilyetlik mülkiyet tespitinde esas olabilir.
- Kadastro mahkemesi: Tespit itirazları kadastro mahkemesinde görülür. Orman sınırı anlaşmazlıkları ayrı değerlendirme.
- Sayısallaştırma: Analog pafta ve kadastro verilerinin sayısal ortama aktarılması. Koordinatlı kadastro sistemi — taşınmazlar coğrafi koordinatlarla kaydedilir.
08Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi▾
- Emlak vergisi: Bina vergisi ve arazi vergisi. Vergi mükellefi: malik, intifa hakkı sahibi veya her ikisi yoksa tasarruf eden. Beyan: 4 yılda bir döngüsel beyan.
- Bina vergisi oranları: Konutlar: normal %0.1, büyükşehir %0.2. İşyerleri: %0.2, büyükşehir %0.4. Fabrika ve sanayi tesisleri: %0.1, büyükşehir %0.2.
- Arazi ve arsa vergisi: Arazi (tarım arazisi) %0.1. Arsa: normal %0.3, büyükşehir %0.6. Vergi değeri her 4 yılda bir takdir komisyonunca belirlenir.
- Değerli konut vergisi: Değeri belirli eşiği aşan konutlara uygulanan servet vergisi. Değer tespiti TKGM veya SPK (sermaye piyasası kurulu) yetkili değerleme kuruluşlarınca yapılır. Eşik üzerinde artan oranlı tarife.
- Takdir komisyonları: Belediye ve vergi dairesi temsilcilerinden oluşur. 4 yılda bir asgari arsa birim değerleri ve birim yapı maliyet değerlerini belirler.
09Gayrimenkul Alım-Satım ve Kira Vergisi▾
- Değer artışı kazancı (GVK md.80): Taşınmazın elden çıkarılmasından elde edilen kazanç. 5 yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı vergiye tabi. 5 yıldan fazla elde tutulursa vergisiz. Maliyet: alış bedeli + enflasyon düzeltmesi (ÜFE endeksleme). 2024 yılı istisna tutarı uygulanır.
- Ticari kazanç (GVK md.37): Taşınmaz alım-satımı süreklilik ve organizasyon arz ediyorsa ticari kazanç. Ticari kazançta 5 yıl kuralı uygulanmaz — tüm kazanç vergilendirilir.
- Kira geliri vergilemesi (GMSİ): Gayrimenkul sermaye iradı. Konutlarda istisna tutarı uygulanır. Gerçek gider veya %15 götürü gider yöntemi. Yıllık beyanname.
- KDV: Konut tesliminde matrah ve alan bazlı farklı oranlar. Net alanı 150 m²'yi aşan konutlar %20 KDV. Ticari amaçlı konut teslimleri farklı oran. Arsa tesliminde KDV istisnası veya uygulaması duruma göre değişir.
- TDUB: Değerleme uzmanlarının zorunlu meslek birliği. Meslek kuralları, standartları ve disiplin cezaları belirler. Lisans iptal kararı TDUB'a bildirilir.
10Belediye ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu▾
- Belediye organları: Belediye meclisi (karar organı), belediye encümeni (danışma ve karar), belediye başkanı (yürütme). Meclis, genel kurul niteliğinde en üst karar organı.
- Büyükşehir sistemi: 6360 sayılı Kanun ile 30 ilde büyükşehir kuruldu, tüm ilçe belediyeleri ilçe belediyesi statüsünde. Büyükşehir sınırı il mülki sınırı ile örtüştü.
- İmar denetim yetkisi: Büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasında yetki paylaşımı. Büyükşehir — nazım imar planı. İlçe belediyesi — uygulama imar planı ve yapı ruhsatı.
- Kentsel dönüşüm: Belediyeler, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edebilir. 6306 sayılı Kanun — afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi. Riskli yapı tespiti, yıkım ve yeniden yapım süreci.
- Belediye gelirleri: Vergi, harç, ücret gelirleri. İlan ve reklam vergisi, eğlence vergisi. Genel bütçe vergi gelirlerinden pay.
11Kentsel Dönüşüm — 6306 Sayılı Kanun▾
- Riskli alan, riskli yapı, rezerv yapı alanı: Riskli alan — CB kararıyla ilan edilir. Riskli yapı — lisanslı kuruluşlarca tespit edilir. Rezerv yapı alanı — hazine veya idare tasarrufundaki alanlar.
- Riskli yapı tespiti: SPK (sermaye piyasası kurulu) lisanslı değerleme kuruluşu veya lisanslı kuruluş tarafından yapılır. Yapı maliki veya hak sahibi talep edebilir. İtiraz hakkı — teknik heyet incelemesi.
- Yıkım ve yeniden yapım: Riskli yapı belirlendikten sonra 60 gün içinde boşaltma. Malikler anlaşarak yıkıp yeniden yapabilir (2/3 çoğunluk). Anlaşamazsa Bakanlık acele kamulaştırma dahil müdahale eder.
- Mali teşvikler: Kira yardımı, vergi muafiyetleri, faiz desteği. TOKİ ile ortaklık imkânı. 6306 kapsamında tapu harcı, damga vergisi, KDV muafiyetleri.
- Lisanslı kuruluş: Riskli yapı tespiti için Bakanlıktan lisanslı kuruluş gerekli. 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu kapsamında yetkili kuruluşlar da yapabilir.
12Kira Mevzuatı — Türk Borçlar Kanunu▾
- Kira artışı: Konut ve çatılı işyeri kiraları — yıllık artış TÜFE oranını geçemez (12 aylık ortalama). 5 yıl sonrasında emsal kiraya göre düzenleme hakkı.
- Tahliye sebepleri: Mal sahibinin konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, kiracının temerrüdü (iki haklı ihtar), tahliye taahhütnamesi. Mal sahibinin konut ihtiyacından tahliye — 10 yıl içinde yeniden kiraya veremez.
- Kira sözleşmesinde özel hükümler: Güvence bedeli en fazla 3 aylık kira. Kiraya verenin olağan bakımı yapma yükümlülüğü. Kiracının bakım yükümlülüğü. Altkiraya verme hakkı — yazılı izin gerektirir.
- İşyeri kiraları: Süre sonunda yenilenmiyorsa 3 ay önceden ihbar. İşyeri devri halinde kira sözleşmesi devam eder. Ticaret sicil kaydında kira sözleşmesi şerhi.
- Kamu taşınmazları kiralaması: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında. İhale ile kira. Kamu taşınmazı kirasında özel kurallar — askeri yasak bölgeler, ormanlar, kıyılar kiraya verilemez.
13Gayrimenkul Vergisi Uygulamaları — GVK, KVK, KDV▾
- GVK — Değer artışı kazancı: 5 yıldan kısa elde tutulan taşınmaz satışında değer artışı kazancı hesaplanır. İktisap bedeli × ÜFE artışı ile güncellenir. Güncelleme yapılabilmesi için ÜFE artışı %10'dan fazla olmalı. İstisna tutarı yıllık güncellenir.
- GVK — Kira gelirleri (GMSİ): Konut kiralarında yıllık istisna. İstisna üstü gelir beyan edilir. Gider yöntemi: gerçek gider veya %15 götürü. Yıllık beyanname — Mart ayı. Konut istisnasından yararlanmak için tüm kira gelirlerini beyan zorunlu.
- KVK — Taşınmaz satışı istisnası: Kurumların en az 2 yıl aktiflerinde tuttuğu taşınmazların satışında elde edilen kazancın %50'si kurumlar vergisinden istisna. Gelirin fonlarda tutulması zorunlu.
- KDV — Gayrimenkul teslimleri: Net alan ≤ 150 m² konut: %1 veya %8 (bölgeye göre). Net alan > 150 m² konut: %20. Ticari gayrimenkul teslimleri: %20. Arsa teslimleri: genel oran veya istisna (koşullara bağlı).
- Harçlar: Tapu devir harcı — devredilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 (toplamda %4). Binde değişebilir. İpotek tesis ve fekki harçları ayrıca uygulanır.
14İskân Kanunu ve Yapı Denetimi▾
- İskân Kanunu (5543): Yurt içi ve dışı iskan. Göçmen ve muhacir iskanı. İskân hizmetleri fonu. İskân amaçlı arazi tahsisi ve konut inşaatı. Uygulama yönetmeliğiyle detaylandırılmıştır.
- Yapı denetimi (4708 sayılı Kanun): Yapı denetim kuruluşu — Bakanlıktan yetki belgesi ile çalışır. Proje denetçisi ve uygulama denetçisi mimar/mühendis görevlendirir. Yapı sahibiyle sözleşme zorunlu. Hakediş raporu ilgili idareye sunulur.
- Yapı denetim kuruluşunun sorumlulukları: Proje incelemesi, inşaat denetimi, malzeme muayenesi, zemin etüdü. Yapı denetim hizmet bedeli: binanın sınıf ve grubuna göre Bakanlık tarafından belirlenir.
- İskân/yapı kullanma izni: İnşaat tamamlanınca yapı denetim onayı → iskan belgesi başvurusu → 30 gün içinde verilir. İskan alınmadan yapı kullanılamaz, kamu hizmetleri bağlanamaz.
- Muaf tutulan yapılar: Tek katlı, yüzölçümü 25 m²'yi geçmeyen müştemilatlar, özel kanunlara tabi yapılar, köylerde yapılan basit tarım yapıları.