Ana Sayfa › Gayrimenkul Değerleme › İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi

İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi

Gayrimenkul Değerleme Lisansı · Ders kodu: GD03

Gayrimenkul DeğerlemeSPLekspertizinşaat muhasebesimaliyethakedişgayrimenkulkonu özetisınav sorularıücretsiz

Konu Özeti

01İnşaat Sektörü ve İşletme Türleri▾
  • İnşaat türleri: Özel inşaat işletmeleri — kendi arsasına kendi adına inşaat yapıp satar (stok mülkiyet). İnşaat taahhüt işletmeleri — başkası adına sözleşmeyle inşaat yapar (hizmet sunan).
  • Kamu-Özel İşbirliği modelleri: Yap-İşlet-Devret (YİD), Yap-İşlet (Yİ), Yap-Kirala-Devret (YKD), İşletme Hakkı Devri. YİD'de özel sektör finansmanı sağlar, işletir, devlete devreder.
  • İnşaat işinin özellikleri: Uzun süre alan, sabit olmayan çalışma yeri, taşınmaz ürün, bireysel sipariş bazlı, yüksek maliyetli üretim. Her proje ayrı takip gerektirir.
  • Taahhüt sözleşmesi unsurları: Sözleşme bedeli (sabit fiyat, maliyet artı, vs.), iş kapsamı, süre, hakediş planı, garanti koşulları.
02Muhasebenin Temelleri ve Finansal Tablolar▾
  • Muhasebenin temel kavramları: Sosyal sorumluluk, kişilik, işletmenin sürekliliği, dönemsellik, parayla ölçülme, maliyet esası, tarafsızlık ve belgelendirme, tutarlılık, tam açıklama, ihtiyatlılık, önemlilik, özün önceliği.
  • Finansal tablolar: Finansal durum tablosu (bilanço), kâr/zarar ve diğer kapsamlı gelir tablosu, nakit akış tablosu, özkaynak değişim tablosu, dipnotlar.
  • Bilanço denkliği: Varlıklar = Yabancı Kaynaklar + Özkaynaklar. Dönen varlıklar, duran varlıklar; kısa/uzun vadeli yabancı kaynaklar; özkaynak kalemleri.
  • Tekdüzen muhasebe sistemi: 1-8 arası hesap grupları. Hesap planı — tek tip hesap isimleri zorunlu. 7. Grup maliyet hesapları. 7/A fonksiyonel, 7/B çeşit esasına göre maliyet izleme.
  • Finansal raporlama çerçeveleri: TMS/TFRS (halka açık, KAYİK niteliğindeki), BOBİ FRS (bağımsız denetime tabi diğer), VUK (vergi usul kanunu) esası (küçük işletmeler).
03Özel İnşaat İşlerinde Muhasebe▾
  • Özel inşaat maliyetleri: Arsa maliyeti + inşaat maliyeti (malzeme, işçilik, genel üretim giderleri). Arsa payı ve daire maliyeti ayrı hesaplanır. 7/A seçeneğinde 710-720-730 hesapları kullanılır.
  • 7/A maliyet hesapları: 710 Direkt İlk Madde ve Malzeme Giderleri, 720 Direkt İşçilik Giderleri, 730 Genel Üretim Giderleri → 151 Yarı Mamüller (inşaat devam ederken) → 152 Mamuller (tamamlanan daireler) → 620 Satılan Mamul Maliyeti (satışta).
  • Arsa karşılığı inşaat: Arsa sahibine daire verilmesi karşılığında müteahhit arsa alır. Müteahhit: arsayı maliyet değeriyle aktifleştirir. Verilen daire maliyeti, alınan arsanın bedeli sayılır. İki ayrı KDV boyutu (arsa teslimi + daire teslimi).
  • Dönem sonu: Tamamlanmamış daireler yarı mamul stokunda, tamamlananlar mamul stokunda izlenir. Satışta hasılat tahakkuk eder.
04Yıllara Yaygın İnşaat Taahhüt İşlerinde Muhasebe (VUK (vergi usul kanunu) Esası)▾
  • Yıllara yaygın inşaat: İşin başladığı yıl içinde bitmeyip sonraki takvim yıllarına sarkıyorsa yıllara yaygın sayılır. GVK md. 42-44 kapsamı.
  • Özel hesaplar: 170-177 Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri (işin kodu ile alt hesap). 350-357 Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Hakediş Bedelleri. 179 Taşeronlara Verilen Avanslar.
  • Hakediş: İş sahibinin onayadığı tamamlanmış iş kısmı bedeli. Hakediş kesilince 350 Alınan Hakedişler hesabına alınır. İş bitiminde 350 kapatılır, hasılat tahakkuk eder.
  • İş bitiminde muhasebeleştirme (VUK (vergi usul kanunu)): Tüm maliyetler 170-177'de birikir, tüm hakedişler 350-357'de birikir. İş bitiminde toplu olarak 622 Satılan Hizmet Maliyeti ve 600 Satışlar açılır.
  • Stopaj: Yıllara yaygın inşaat hakedişlerinde %3 gelir vergisi stopajı uygulanır. 193/295 Peşin Ödenen Vergiler hesabında takip edilir.
05TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15 Hasılat Standardı — İnşaat Sözleşmeleri▾
  • TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15'in 5 adımı: 1) Müşteri sözleşmesinin tanımlanması, 2) Sözleşmedeki edim yükümlülüklerinin belirlenmesi, 3) İşlem fiyatının belirlenmesi, 4) İşlem fiyatının edim yükümlülüklerine dağıtılması, 5) Edim yükümlülüğü yerine getirildikçe hasılat muhasebeleştirilmesi.
  • Zamana yayılan gelir tanıma (inşaat): Müşteri inşaat yapıldıkça kontrolü devralıyorsa, edim yükümlülüğü zamana yayılır — tamamlanma oranıyla dönemsel hasılat. İnşaat sözleşmeleri çoğunlukla bu kapsamda.
  • Tamamlanma oranı yöntemleri: Harcanan maliyet / Toplam tahmini maliyet. Tamamlanan iş birimleri. Fiziksel tamamlanma yüzdesi.
  • TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15 – VUK (vergi usul kanunu) farkı: TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15 tamamlanma oranına göre her dönem gelir tanır. VUK (vergi usul kanunu) iş bitiminde toplu tanır. Bu fark ertelenmiş vergi doğurur.
  • TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15 sözleşme varlığı ve yükümlülüğü: 140 Devam Eden İnşaat Sözleşmelerinden Alacaklar (maliyet > hakediş) veya 340 Müşterilere Borçlar (hakediş > maliyet tahakkuku).
06TMS 40 — Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller▾
  • Tanım: Kira geliri veya değer artışı amacıyla elde tutulan gayrimenkul (kullanım veya stok amaçlı değil). Arazi, bina veya bunların bir kısmı olabilir.
  • İlk muhasebeleştirme: Maliyet değeriyle aktifleştirilir — alış bedeli + direkt işlem maliyetleri + borçlanma maliyeti (uygunsa).
  • Sonraki ölçüm — iki model: Gerçeğe uygun değer modeli (GUD): her dönem değerleme yapılır, değer farkları kâr/zarara alınır (246/245 hesap). Maliyet modeli: amortisman uygulanır, değer düşüklüğü testi yapılır.
  • GUD değişimleri: Artış → 647 Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Gelir ve Kârları. Azalış → 657 Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Gider ve Zararları. Kâr/zarara alınır, özkaynaklara değil.
  • Sınıf değişikliği: Yatırım amaçlı → kullanım amaçlı (veya stok), kullanım amaçlı → yatırım amaçlı geçişler özel hükümlere tabidir.
07TMS 16 — Maddi Duran Varlıklar (İnşaat Makineleri, Binaları)▾
  • İlk muhasebeleştirme: Maliyet modeliyle — satın alma fiyatı + doğrudan maliyetler + kuruluş maliyeti + söküm yükümlülüğü. Hibe veya iskontolu satın almada gerçeğe uygun değer.
  • Sonraki ölçüm: Maliyet modeli (maliyet − birikmiş amortisman − değer düşüklüğü) veya yeniden değerleme modeli (gerçeğe uygun değer − sonraki amortisman). Yeniden değerleme artışı özkaynaklara (522 MDV Yeniden Değerleme Artışları).
  • Amortisman yöntemleri: Doğrusal (eşit taksit), Azalan bakiyeler, Üretim birimi. Kalıntı değer ve faydalı ömür her yıl gözden geçirilir.
  • Değer düşüklüğü: TMS 36 — geri kazanılabilir tutar (kullanım değeri veya net satış fiyatı). Defter değeri > geri kazanılabilir tutar ise değer düşüklüğü zararı tanınır.
  • Çalışmayan kısım giderleri: Normal kapasitenin altında kullanılan üretim varlıkları için sabit genel üretim giderleri kısmen 680 Çalışmayan Kısım Giderleri'ne aktarılır.
08TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 16 — Kiralamalar▾
  • TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 16 temel değişikliği: TMS 17'den farklı olarak faaliyet kiralamalarını da kiracının bilançosuna alır. Kullanım Hakkı Varlığı ve Kiralama Borcu tanınır.
  • Muhasebeleştirme: Başlangıçta: Kullanım hakkı varlığı = kira yükümlülüğünün bugünkü değeri + başlangıç doğrudan maliyetler + peşin ödeme. Kiralama borcu (301/401 Kiralama Borçları). 302/402 Ertelenmiş Kiralama Borçlanma Maliyetleri.
  • Sonraki ölçüm: Kullanım hakkı varlığı: maliyet veya yeniden değerleme modeliyle amortismana tabi. Kiralama borcu: etkin faiz yöntemiyle artırılır, ödeme düşülür.
  • Muafiyetler: 12 ay veya daha kısa kiralamalar ile düşük değerli varlık kiralamaları bilanço dışı bırakılabilir — kira gideri olarak muhasebeleştirilir.
  • Gayrimenkul kiralamalarında: Kiralanan bina/arazi için kullanım hakkı varlığı 252 Binalar hesabında izlenebilir; amortisman kira süresi boyunca ayrılır.
09TMS 12 — Gelir Vergileri ve Ertelenmiş Vergi▾
  • Ertelenmiş vergi nedeni: Muhasebe (TMS/TFRS (türkiye finansal raporlama standartları)) ile vergi (VUK (vergi usul kanunu)) kuralları farklılığından doğan geçici farklar. Kalıcı farklar ertelenmiş vergi doğurmaz.
  • Vergilendirilebilir geçici fark: Defter değeri > vergi matrahı → gelecekte daha fazla vergi ödenir → 489 Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü, 694 Ertelenmiş Vergi Gider Etkisi.
  • İndirilebilir geçici fark: Defter değeri < vergi matrahı → gelecekte daha az vergi ödenir → 289 Ertelenmiş Vergi Varlığı, 693 Ertelenmiş Vergi Gelir Etkisi.
  • İnşaatta yaygın geçici farklar: TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 15 tamamlanma oranı ile VUK (vergi usul kanunu) iş bitimi farkı. TMS 16 amortisman ile VUK (vergi usul kanunu) amortisman farkı. TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) 16 kiralama ile eski kira gideri farkı. Kıdem tazminatı karşılığı.
  • Net aktarım: Ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülükleri koşul sağlanırsa netleştirilebilir ve bilanço içinde gösterilir.
10Vergi Mevzuatı ve SGK Uygulamaları▾
  • GVK md. 42-44 yıllara yaygın inşaat: Kâr/zarar iş bitiminde hesaplanır. Yıl içinde kazanç doğmaz. Ancak stopaj (%3) hakediş ödemesinde kesilir (193/295 hesapla takip).
  • İnşaatta asgari işçilik: SGK her iş için asgari işçilik oranı belirler. Müteahhit bildirilen işçilik oranı bu oranın altındaysa fark işçilik tespiti yapılır. İlişiksizlik belgesi: işin bitiminde eksik işçilik olmadığının onayı.
  • KDV uygulamaları: İnşaat taahhüt hizmetlerinde KDV oranları. 190 Devreden KDV, 191 İndirilecek KDV, 391 Hesaplanan KDV. KDV tevkifatı: KDV'nin bir kısmının alıcı tarafından doğrudan ödenmesi (e.g. yapım işlerinde alt tevkifat oranları).
  • Kurumlar vergisi: İnşaat işletmelerinde kurumlar vergisi oranı %25 (güncel oran). TMS/TFRS (türkiye finansal raporlama standartları) ile VUK (vergi usul kanunu) farkından ertelenmiş vergi. Yatırım indirimi ve istisnaların etkisi.

Pratik Test

Gayrimenkul Değerleme Lisansı — İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi konusu için interaktif test çöz. Şıklar karışık, anında açıklama.

100 Soru ile Pratik Teste Başla →